成功的产业园区建设离不开的条件和核心要素
在中关村也工作了快20年的时间，也经历了从它的规划、开发、建设、耕耘的全过程。第一我想介绍一下中关村现在的状态，它已经越过了资金的需求积累的过程，实际上它在精耕细作，怎么精耕细作呢？现在科技园区高端的园区已经把国家重点科研项目和航空领域、卫星领域、军队武器领域以及核领域的这些专业园区都慢慢在形成，它已经起到了协助国家在完成一个国家级别的科技、产业的升级问题，这是第一个层次的园区的建设。
第二个层次的园区建设，把高端服务业纳入了领域范围，比如国有四大银行的决策中心，房子都已经建完了，所以全国银行的数据流都有了。这是高端服务业。还有很多细小的专业的服务园区，以及专业的服务形态，都表现了出来。我举一个最典型的例子，大家从网上一搜就能搜到车库咖啡，其实就是一个微小的中关村的孵化器，就像这么大一个房间里，若干的桌子上都是喝咖啡的，而三三两两喝咖啡的人不是分散的人，而是小型的创新体，这些小孩也就是刚刚毕业，甚至还没有毕业，带各大院校出来以后，可能不是一个班，不是一个学校，但是聚在一起，大家一起研究一个图册、一个画面、一个idea。更可喜的是，在咖啡室旁边有包间，包间里坐的是天使投资人，他们把研究的成果向投资人汇报，投资人就指点他们，我要你这个东西，我给你们多少钱，这个月要达到什么结果，我给你多少钱，你把这个卖给我，我会给你多少钱。等等等等，这种微小细胞组织的孵化器，在中关村已经形成、已经打开，这就是非常创新的模式，不是公司制了，就是把它变成一种生意，把它变成一种市场，变成一种社会形态，这就是中关村的今天。 结构调整是大家都要面对的，中关村也要面对，大家也要面对。住建部在搞智慧城市，我们拿出一块来做关于产城融合的标准。咱们中国出现了几大问题，在开发区建设过程当中，常见土地开发过程当中出现的问题，第一个问题来自于城市综合体，城市综合体是房地产开发商追逐的一个利润的整合体，大片的土地建筑以住宅为主的城市，服务功能为辅，但是这个城市综合体，由于现在房地产和住宅市场的高端需求，导致了城市综合体缺乏产业，所以这个城市综合体将来建成之后，要大规模的流动，所以就堵塞交通，自己不能生存，只能是住。
还有一个问题出现在开发区，全国三千多个开发区，占全国总面积国土的百分之几，20多年的开发区建设，导致全国这些开发区没住宅，所有上班族都是从外边往里运。而这种工业开发区也遇到了问题，比如产城结合的问题。前两天我到珠三角走了一圈，很惨淡，工业生产规模在下降，老板在发愁。一个老板拿到一个项目，在那生产了十几年，已经很可以了，你现在让他拿起高端技术来，他解决不了这个问题。当然开发区也存在问题，也是产城融合的问题，没有人的要素在里面充分体现，只是生产生产再生产。
第三个问题就是城镇化改造，盲目的、快速的把村变成城，我们并没有经过很仔细的研究，中国的农村变成中国的农村的镇，应该如何变成，没有认真研究，只是盲目的追求着国外的小城镇建设，或者感觉到的城镇建设，可能吗？不可能。我们的国家是农业国家，我们的产业是以农业为基础的产业，农民如何过渡到市民，也很难，这是产城融合的问题。 这三类问题，在我们做土地、做规划和做园区规划过程当中都应该进行仔细思考，如何在产和城之间找到一个非常融合的尺度、标准，然后我们大家共同去为小城镇建设集中出力，大家都应该一起做这个事。 在现在的园区建设中，要格局新颖、格局要大气，比如航空港进出的人不光是中国人，肯定是全世界的。而且现在国际的信息、国际的贸易，已经完全国际化了，所以从这里出入的要素一定是国际化的，一定要把这个格局按照国际化的标准去想，比如亚洲经济的、亚洲某个产业的如何如何来。
举一个小的例子。珠江三角洲、长江三角洲，都遇到产业结构调整的问题，而这些产业技术国外都有，民间技术是可以流通的，国家和国家的技术交易是非常有政治风险的，但是民间的技术交易非常好流通，那些国家非常需要到我们这儿来，我们这儿有大段的需求。国际化里面要有提升。
再有就是细致的耕耘，要延伸服务发展。我在做中关村科技园区产业楼的时候，一开始我们也没有想盖完楼以后怎么办，盖完楼以后就等着人家招商引资进来，你凭什么招这个商进来？你懂得这个商的原理吗？懂得怎么为这个商服务吗？要研究产业的需求。这个产业是什么需求？这个产业从开始到生存、到放大、到上市整个过程有什么需求，研究完了之后，要为它服务，一二三四五，配合你，跟着你成长，这样这种企业就愿意跟着你来，这就是细致的服务，一定要做延伸，要把你的不动产延伸到产业细分的专业里去，你就变成他的知心人，他就完全相信你，愿意在这里。
总之，现在园区建设已经跨越了多少年的历史，不要去复制，不要去跟随，你就是你，你把你自己研究透，把到你这里来的人研究透，这个园区就能成功。
