高新研创产业园，园中园——新形势下高端产业集聚发展新选择
临空经济办公室是区政府领导的部门，主要任务是对首都机场周边，大约150平方公里的区域进行谋划或者筹划，我们按照空港城的模式进行系统的分析、论证，按照把它建成国际航空中心核心区的基准的定位来对整个区域当中的若干个开发区和乡镇所形成的70多平方公里的建筑用地进行整体的策划。
今天开会之前非常有幸跟天觥禄田的领导见了一下面，我想打破一下我们原来发言的程序，有针对性的介绍一下天觥禄田公司和顺义区进行的战略合作，把对这个区域发展的期望，还有我们未来发展的合作机会跟大家介绍一下，非常难得，希望我们介绍的东西，不光对天觥禄田公司下一阶段的发展，也对其他公司进入这个地区的发展，具有一定的借鉴和指导作用。
北京地区这么多年来，从1988年来进入到园区经济发展的过程，已经有了25年的历史。从我们第一批规划的中关村科技园区、北京经济技术开发区到现在，北京陆续规划了有30个左右区县级以上各种各样的园区。这么多年产业结构的调整，高端产业的引入和发展，也包括我们这个地区的城市化建设，实际上更多的都是在这些园区当中来体现，全市是这样，顺义区也是这样。全市的那些园区的发展，可能更多是体现在北京城五环之外，五环之内是北京城市建设主要主城区，五环之外是各个郊区县，我们经济的园区主要是在郊区县。包括亦庄新城，中关村科技城，就是海淀后山这一带，还有天竺，就是首都机场周边，我们叫做天竺空港，这一带是成为北京三个园区比较集中、规划面积也比较大、产业形势也比较高端的园区，其他的都是相对比较分散的，起辅助、配套作用。中关村科技城、天竺空港城、亦庄新城，这是三个重点。
这些年来以政府进行牵头，跟企业进行了深入探讨，以面向工业、科技为主的，我们现在把它归纳为园中园模式，这在以三产为主的比如城市综合体、以乡镇为主的综合开发这三种模式，基本上成为三个不同的功能区域开发的模式。在工业科技的领域，我们一般是以园中园的模式作为政府主导、支持、推广、倡导的模式。在乡镇一级，采取的更多的是综合开发的模式，像北大方正在顺义做了三平方公里的综合开发，成为北京郊区县在乡镇一级综合开发的模式。
因为我在首都机场周边工作有20年了，对那个区域比较熟悉，所以我结合北京最重要的经济功能区域，现在行政上的名字叫做天竺，它实际上是北京临空经济概念的发源地，所以我们有时候也叫北京临空经济区，实际上这两个说法指的都是一回事。我结合这个地区的发展情况，简单给大家勾画一下我们20年来发展的模式，特别是我们跟社会投资进行结合，给大家做一个简单的介绍。
天竺空港城有20年的发展历史，从1993年开始，首先是在首都机场的西侧和东侧，规划了两个区县级的工业园区，当时一个叫临河工业区，一个叫空港工业区。临河工业区是以发展高端制造业为主，空港工业区是两个产业为主，一个是出口加工业，像索尼、爱立信、松下等制造手机为主的，主要在空港工业区。空港工业区还有一些产业，是跟机场有直接相关的航空服务业。从1993年到2002年，第一个九年阶段，主要是围绕这两个开发区。到了第二个发展阶段，我们在机场的北侧，从2002年到2011年，又是一个九年阶段，主要在北侧发展航空物流，在南侧发展航空商务和科技金融的产业。在第二个发展阶段当中，我们还在机场的东侧，规划了一个北京现代汽车生产基地，发展现代制造业，以韩国现代汽车为主进行发展。
同时在第二阶段，我们还对首都机场周边的其他一些功能区域进行了规划、调整和开发，比较突出的是在后沙峪镇顺义新城空港新区，大约规划面积在8.9平方公里的城市规划新区，围绕着一般中高端的住宅、商业配套、社会配套服务进行综合的开发。我们还在西侧预留了一块罗马湖国际商务区，是这个地区小型的CBD。这是我们现在预留的，还没有进入正式开发的。我们在机场的北侧，在开发物流的过程当中，还试探性的搞了乡镇级的小型经济，一个是金马工业区，做的还不是很成功，有两平方公里未来的发展空间，我们还要对这个开发区进行调整。在南法信区域，我们在定位的时候对它进行了重新定位，但是这个定位比较模糊，我们把它定位为综合商贸，比其他功能板块的定位相对来说更加清晰、更准确。周边大约有十个功能板块，综合商贸的只有南法信这块，其他的都很明确，比如航空物流、综合保税、外向型出口加工、科技金融、中央别墅区等等，每块的定位都非常清晰，也比较准确，各个功能板块之间的定位协同性比较好，相互关联。因为大的规划就是在市、区两级政府共同规划下形成的。
现在在六环路与西边的京承高速和南边的机场南线高速，围合成的大约150平方公里范围之内，规划成高端产业新城的状态已经基本形成，每个功能区之间也基本上实现了无缝对接，集中连片。所以它作为一个大的开发区的框架已经基本形成。下一步我们发展目标就按照高端产业新城的目标进行塑造。重点在各个园区还要大力发展一些生活配套服务业，特别是有国际背景的，像国际学校、国际医院等文化设施在这个地区进行发展，进入了新一轮发展阶段。这些国际性的学校、医院、文化体育设施，像博物馆、文化馆等等会更多的在这里出现。
就整个这个地区而言，现在已经脱离了简单的扩大经济规模、经济产能，已经脱离了这个阶段，现在走向了要全面提升或者强化提升这个地区的国际航空中心服务功能，这个地区是作为北京市提出的试点城市当中四类中心的一个核心功能区。北京提出建设世界城市，首先提出要建设国际航空城，或者国家政治文化中心，这个政治文化中心很显然就是长安街中轴线为代表和体现、展现的。第二是国际金融商贸中心，核心区域、功能所在地就是CBD和金融街。第三是国家科技自主创新功能区，是体现在中关村科技城区域。第四是国际航空中心，核心功能所在地就是天竺空港城这一带。所以北京四个中心建设是作为将来面向世界城市提出的，要和伦敦、巴黎、东京、纽约在世界上共享我们国际性、战略性的影响，提高我们竞争力，这是我们的战略性目标。空港城这一带是承载了国际航空中心功能的目标。实现这样的功能，需要在空间上、在产业项目上、在一些城市的服务功能上很多方面要进行扩大、调整、提升，每个功能区都有不同的任务。
我给大家简单报告一下，在我们机场的南侧，就是国门商务区这块，我们将来要重点围绕A组团，就是天竺镇政府所在地，我们把村庄拆掉，现在要面向国际性的航空机构组织进行招商，要引进国际航空机构，我们已经引进了世界500强30余家，世界上的跨国公司也有八九十家，但是真正跟航空密切相关的机构组织还比较少，经常是以国内的为主，我们拿出来大约1.5平方公里的区域，将来要针对天竺国际商品园，就是要对国际航空的机构组织进行招商。这是一个战略性的调整。
在机场南侧，就是B和C组团，第二高速路两侧，在B组团要做空港免税购物中心，把我们的政策要切切实实落地。同时还想在这个地区策划国家级的，比如叫中国国际航空科技展示交流中心，把这样的交流中心放在高速路两侧，这是机场门户的位置，搭建一个中国航空业与世界航空业进行对话、交流、展示的平台，位置非常小，但是门户作用非常突出。同时还可以策划进出口商品的展示、交易中心，都可以放在这个位置，这是下一阶段对机场南部进行的重点规划调整的区域。
在机场西侧，重点是围绕罗马湖国际商务区，把它建成一个CBD，按照这个思路大量增加这里边的国际学校、国际医院等配套设施，重点是要增加一些写字楼、酒店，目前有三四所学校，还有一个2008年残奥的体育馆，这个位置环境条件比较好，周边一些高端产业、高端项目已经聚集到一定程度了，所以未来它会成为整个地区开发发展的高地。只不过我们未来引进的高端产业、高端行业还不清晰，我们希望有更多投资商来和我们共同对这个地方进行细致的定位。
在机场北侧，后沙峪镇，靠西侧主要安排的是商业住宅和生活配套，在东侧有一个花博会，在南侧有大约七八百亩地，是希望能够引进一些产业化的，特别是商业类的服务项目，因为这块处在传统的京密路旁边，往东有一条顺平路，就是顺义到平谷，它是处于中心的位置，同时轨道交通线在这里设了一站，会形成新的黄金地段。地方政府希望这个黄金地段，不能简单的作为房地产开发的项目，要安排一些以商业为主的大型的批发性的商业，可以有展览展示业，也可以有红星美凯龙等等，建立一个七八十万平方米的大的城市综合体。这也是我们下一阶段要重点发展的。
现阶段我们还在进行一个重要的调整，就是天竺综合保税区，它作为一个政策性的功能区域，现在已经得到中央的批复，运行了三年，保税业务发展的非常快，各种各样经济数据增速每年都在30%以上，本身就是全国第一家空港型的综合保税区，现在结合上海这次的自由贸易园区的批复，我们也正在和商务部门进行深入的探讨，希望向国家申请把综合保税区在扩大的基础上，把它的功能进行重新提升，提升为自由贸易区。这个园区作为特殊性的功能区，它所带来的效果不仅仅是里面的经济建设、项目的引进、一些指标的快速增长，最主要的是对周边有更大区域的辐射带动作用，这也是中央批综合保税区的重要目的。它对于周边的金马工业园区、空港物流园区、南法信的综合商贸园区产生的作用都会越来越大。现在还没有完全体现出来，随着它的快速发展，作用会越来越大。
南法信综合商贸区有四到五平方公里，这个区域现在还没有开发利用起来，下一阶段是我们进行重点研究的区域。重点研究的是什么呢？是它的产业定位，到底什么样的产业最适合这个地区的客观环境，最能够和天竺综合保税区的政策功能区进行近距离的、有机的对接，这是我们需要认真研究的。将来这个区域应该是综合性的，因为这个地方的土地性质，集体用地比较多，工业用地比较多，另外它处在首都机场第三跑道的顶端，有一定的噪音，所以有些行业进入这里面会受到一定的限制，从行业本身的要求、土地规划的性质、和周边有引领型的产业园区的对接配套，还需要慎重的研究。现在已经进来了一些项目，比如生产类的项目、物流总部的项目、小型商贸的项目，这些目前来说都是可以的，如果大家不嫌弃这个地方的噪音影响，跟土地规划的性质一致，就可以来这个地方。我们需要的是对将来的土地规划进行细分，不管是投资商还是地方政府都要进行认真研究。
机场周边目前从发展的形态来讲，每个地块、每个功能区还都在开发、建设过程当中，没有一个绝对的开发到位，功能都显现的非常完善，还没有到这个程度。我们至少还要有十年到十五年的发展空间。我们算了一下，大约可以开发的用地有22平方公里，可以做城市综合体，也可以做一些商品房的开发建设，更多的是以科技园区的形式来进行规划。
目前已经形成了大约3300家入区企业，跟航空有关的占了400家，每年实现产值收入大约1500亿，GDP约560亿元左右，能够占税区GDP50%以上。有就业人口大约在26、27万，居住型人口，包括常住人口大约在24、25万。但是现在还处于发展当中，未来十年到十五年，这个地区GDP指标会有一到两倍的发展空间，因为我们的土地利用率会越来越高，一些新兴的战略性产业已经引入，只是现在还没有完全发力，所以这个地区的经济规模还有一到两倍的扩张，发展空间还有22平方公里。重点的是要把它按照一个高端产业新城的模式进行重新塑造，所以这个地方理所当然的既是地方政府重点开发区域，也是投资商们重点探讨、重点关注的区域。
这么多年来在发展经济过程当中，地方政府是起到搭台的作用，我们选择最好的位置，出台一些政策、措施，重要的还是要吸引一些有实力的企业到这里投资，开发一些市场上非常有前景的产品，对保持这个地方很永久的生命力和在整个区域当中的竞争力、影响力。
在这样的发展思路过程当中，比如在2000年以前，重点是以把土地分割出让为主要模式，全国各地这种模式都比较多。到了2000年以后，我们陆续的探讨其他的发展模式，吸引社会资本在里面做各种各样专业的园区。最早我在空港开发区做主任，负责招商，我们做了第一代标准厂房，主要面向科技加工业，但面向的都是小型的、分散型的、不成规模的，所以房子建的比较简单、比较简陋，适应性也不是很好，包括物业管理等各方面都比较差。但因为它起步比较早，当时也没有什么新的模式可以借鉴，就是管委会自己投资，搞了二三十万平方米小型的标准厂房，它在开发模式当中扮演着配角、默默无闻的角色。唯一的好处就是把当时一些不太适合买地建厂的中小型企业，以租赁的形式进入这里面，某种意义上说有一种小型企业的孵化器的作用，现在也有若干家企业从这里边孵化出来，最后买地、建厂，在其他地方发展得都很不错。这是第一代园中园。
到了第二代，我们进行了一些创新和调整，现在看也不是说特别成功，但是在当时的时代，2000年以后，还是有一定的影响成效。我们在空港工业区的A区和B区，做了两个小型的总部基地，就是独栋本公，从一千平米到两千多平米的模式，一个是MAX园，一个是泰达科技园，外形大同小异，就是小型的独栋办公。这是第二代园中园模式。是由社会企业来投资的，建立的也比较快，对凸显这个地区的城市形象没有直接的帮助，也引进了一些小型的有科研型的、服务类的单位在这里发展。但是这种模式在发展过程当中我们发现有一个很大的缺陷，就是产业的定位不清晰，投资商们没有招商的能力，招商都是随着市场的变化，遇到什么招什么，什么好就招什么，什么适合招什么，所以这种模式毁誉参半，对这个地区产业的调整、经济的贡献也是非常有限的。
到了第三代，我们又进行了新的创新，我突出介绍两个。一个是在现代汽车制造基地里边，有北京航空产业园，也是园中园，在六环路东侧，是由中航工业具体投资运作的园中园，面向的是它自己的全产业链，就是飞机发动机，投资150亿左右，占地三千亩，目前开发的是两千亩。这个项目的特点是中航工业自己投资，有发动机的研发，也有新材料的研发，还有一些电子设备，还有一些跟国外合作的项目，都放在这里，投资比较具象。中航工业在全国各地都有这样的园区形式，至少有六七个，所以资金也非常紧张。像这样的产业化项目或者园中园其实更需要社会资本跟它结合，社会资本首先要进行基础设施。现在一些民营资本也在跟他们谈，要进入他们的生产加工制造领域。因为原来有一些政策限制，现在陆续开放了。北京航空产业园目前来说是我们这个地区，也可以说是北京地区，在加工制造、科技创新领域重点推崇的一种发展模式。
第二个模式是在空港的国门商务区里，有一个国家地理信息科技产业园，这个园区运作是非常成功的典型代表，政府也喜欢，开发商也赚得盆满钵满，是超级好项目。超级在哪儿呢？一是这个项目的定位比较清晰，就是叫地理信息产业园，做GPS定位的、航拍、遥感等等，是我们国家的新兴产业。新组建的投资公司，叫国测集团，但是主导单位是国家测绘局。我们也希望在国家部门的指导、策划下，以民营资本来运作的大型的科技园区。国家测绘局是国家一级的行业主管部门，为了促进这个行业产业的发展，他们希望在北京最好的位置，找到一个合适的发展空间，把这个行业当中散落在各地方的企业放在这个地方进行积聚发展，政府给一些行业的支持的发展政策，促进在北京地区千亿级产业园的诞生，促进国家万亿级产业的形成，这是国家测绘局最直接的目的。想把这个想法落地，就组建了一个大型的投资单位来买地建设，我们现在是两期，占地2500亩左右，建筑面积是260万平方米，这样的园区主要是卖的地理信息的科技型企业。
作为地方政府，市区两级政府也非常认同这样的发展模式，因为市区两级政府首先关心的就是通过这种方式能不能在短期内聚集来一批高科技企业，形成高科技的氛围，这是我们第一要考虑的。第二就是能够给地方在税收、GDP乃至劳动力就业上创造一个有形的巨大的发展空间。地方政府的愿望、上级行业主管部门的想法，通过行政和经济相结合的手段，把这个项目落地。科技手段是在开发上，行政手段就是国家测绘局对这个地区有行政领导的权力，比如年检、行业资质认证、产品投放市场等等都是在国家测绘局的指导之下。这是第一位。第二位的是这些企业都得到了政府的特殊政策，比如资质、标准的认证等等，再就是以租或者买这里的物业、房产，给了很大的优惠。在很短的时间内，二三十家行业的企业在这里发展，每家都买几万甚至十几万平方米，大家共赢的局面就出现了。
我离开这个开发区的时候，这个项目刚刚奠基，现在两年半的时间，260万平方米的建筑就基本上形成了，30来家企业已陆续进入，千亿级产业示范基地已经初具规模。运作效率高、多方收益，在这里表现的非常突出。大家最关心的是房地产投资商能赚多少钱，三年之间纯赚一百个亿，所以投资商非常欢迎。以低于市场价30%、40%的价格买到物业，这也是对企业的固定资产保值增值非常好。现在这些工业地产、科技地产平均在一万五左右，当时入区的价格是一万，这些企业实际上还没有进入，固定资产就已经升值了50%。每年给地方政府贡献的税收也是翻番的增长。所以这是各方面都支持、各方面都受益的好的园区。我们希望找到更多这样的项目在机场周边来发展，共同托起空港城走向高端，走向国际，能够让它迅速成型，迅速的更快的产生经济效益，产生更大的经济效益。
在机场周边，在空港城地区有很多投资机会。在顺义城区所在地，仍然有一些投资的机会，我简单向各位报告一下，希望引起大家的关注。
在六环外围的投资机会，一个是临空国际高新产业开发区，原来对它的定位主要是发展通讯行业，现在调整了，航空航天都可以进入到这个区域，这个区域远期规划十平方公里，现在这几年开发的不太成功，入园企业比较少，我们希望这个地方能引起各位领导深入的研究和重视，当然它主要是以做工业、科技为主。
还有一个城市核心区，主要是面向潮白河的，其他周边都是房地产，有少量的像民生银行的总部基地在这里，在总部基地的旁边还留了几百亩，将来主要是建高端写字楼，我们政府希望有更多的银行等金融部门入驻，也希望引起各位领导的重视和注意。
还有一个紧挨着潮白河对岸，随着F10地铁在这里设了第一期的终点站，有一条路挨着潮白河有一平方公里的区域，过去一直没有列入城市建设区，所以这里只有少的几家小的国企单位在这里存在，实际上它还可以建造一百万以上的城市建设面积，我们希望它能够以城市综合体的形式来进行体现。对面都是一些开发比较成熟的区域。我们希望将来把潮白河作为城中河来设计，这里会形成城市的景观区，也是发展商业地产非常好的区域。
还有一个区域是在我们的东侧，我们和北大方正进行合作，三平方公里，引进北大方正的科技产业，还有养生，因为这里有温泉，进行战略合作。
这些区域是我们顺义地区对外开发、开放、招商引资重点合作的区域，每个区域功能不太一样，适应的对象也不一样，但是我们认为都是一些非常有价值的，占地规模比较大，投资比较多，盈利点比较高的重点区域，我们希望将来能够跟大家进行更深入的探讨。
