新加坡一写字楼发放水果 体现出人性化商务办公环境
凯德策略，用银行家的思维投资、运营房地产。凯德仅仅使用了总部大楼资金大厦第30层的一半，这座52层的甲级写字楼剩下的楼层，正以出租的形式，为这个亚洲最大的房地产集团之一提供着源源不断的现金流。罗敏申路，横穿了新加坡南海岸的核心商圈。这条路上的168号，是一座已经有13年历史的甲级写字楼。不过从外表上来看，它丝毫没有岁月的痕迹，仿佛昨日刚刚落成。写字楼底部的外墙上，镌刻着它主人的名字：CapitaLand，也就是凯德集团。旁边，是它的名字：Capital Tower，也就是资金大厦。5月7日，华西财富全球行记者，应邀造访了凯德的总部资金大厦。
27座建筑模型 最中意成都来福士
记者看到，这个总资产约人民币1800亿元的大地产商的全球总部，仅仅占据了资金大厦第30层的一半面积。这座52层的甲级写字楼剩下的楼层，正以出租的形式，为这个亚洲最大的房地产集团之一提供着源源不断的现金流。和许多大地产商一样，凯德的总部并没有特别富丽堂皇，主要聚集着集团的行政部门。用他们自己的话说，产品才是真正应该被关注的焦点。也正因如此，在进入凯德总部大门左侧的一个展览厅内，陈列着27座凯德引以为豪的建筑模型，凯德集团总裁兼CEO林明彦对它们如数家珍。这27座建筑模型，几乎涵盖了凯德所有的物业形态，包括住宅、甲级写字楼、购物中心、服务公寓，以及以上业态的城市综合体——来福士项目。其中，当然包括目前正伫立在成都人民南路3段的成都来福士广场。“这是我最喜欢的凯德作品之一。”凯德集团总裁兼CEO林明彦这样说道。
细致贴心服务为建筑赋予人性关怀
5月15日下午，再次来到资金大厦的记者看到了难忘的一幕。36楼，电梯转换大厅，大楼的物管工作人员，正在这里向在大厦里上班的人们，分发一袋袋的小食品，记者看到，里面混合了干果和鲜果。“这些都是免费提供给租户的。”凯德的高级副总裁陈勉孜告诉记者，大厦物管会不定期向租户们提供各种贴心服务，发放水果是最常见的方式，以前还发过冰淇淋。资金大厦的9楼还专设一个健身中心，向租户开放。“可能有人觉得，这样一块地方，为什么不考虑租出去赚钱?但我们觉得，只有提供更好的服务，长远来看，才是提高收益的最佳途径。”资金大厦的一名管理人员说。在凯德的悉心运营之下，资金大厦被赋予了更多人性的温暖，给予了租户更多生活上的关心，这就是13年来资金大厦依然是新加坡最好写字楼之一的秘诀所在。
经典案例：闻香识建筑ION Orchard的留人术
你听说过闻香识女人，但你听说过“闻香识建筑”吗?乌节路之于新加坡，就如同春熙路之于成都。在这条全长1.2公里的街上，聚集着超过20家大型购物商场，是新加坡名副其实的第一购物街。凯德旗下的“ION Orchard”就位列其中，地下地上总共8层。每当记者提起要到乌节路购物，新加坡人总会说“去ION啦，坐地铁很方便”。ION Orchard是如何在20多家购物商场中脱颖而出的?5月7日中午，华西都市报记者走进了这里。
独特味道闻香就识“ION”
出了地铁站乘扶梯就直接进入了ION，扑面而来的就是一阵淡淡的清香。“这就是建筑的味道，或许也是回忆的味道吧。”一旁的凯德集团相关负责人笑着说。在这里和爱人吃过的每一顿晚餐，或是给妈妈买过的每一条围巾，关于它们的美好回忆，都会在你每次踏入ION Orchard时情不自禁地想起来，因为你闻到了这个建筑的味道，就像听到了一首古老的情歌。不过，这神奇的香味到底如何配制的?“这个香气有天然草本，有水果，还有许多花香，一起混合调制而成的，辨识度很高，能给你留下深刻的印象。”凯德集团相关负责人解释道。数日之后，当记者再次踏入这里时，一闻到这股香味，就意识到，“这就是ION Orchard”。
留住过客让他们先去吃饭
即使不是周末，乌节路地铁站也是人头攒动，游客和市民只要乘地铁到乌节路购物，就会从这里出站。对一个修建在地铁站上并和地铁站相通的商场来说，地铁人流是一个巨大的财富。但是，地铁人流和普通人流有很大的区别，他们往往是匆匆路过，很少驻足流连。ION Orchard是如何让这些匆匆过客放慢脚步的?刚出地铁站，记者就看到了一个扶梯直通地下第4层，而地下第4层全是餐饮。记者走访后粗略计算，平均消费在10新币到15新币之间，几乎每一个新加坡人都能够承受。“就算顾客最初不打算乘扶梯到楼上的ION Orchard商场，也大多会在这里解决午饭或晚饭。而当他们在这里吃了饭之后，大多数人至少会到楼上商场去溜达一圈。”凯德集团相关负责人向记者解释了这个直通扶梯的设计初衷。
经典案例：29年老楼换新颜热带雨林“长”进大厅
“百得利路6号”，这座位于新加坡核心商圈的甲级写字楼建成于1984年，1989年被凯德收购，至今已有29年的历史，目前由凯德旗下的“凯德商务产业信托”持有并运营。
令人吃惊的是，这座42层高的“老楼”仍然为它的“房东”凯德创造着不菲的租金收益，每月每平方米人民币450元到540元(每月10到12新元/平方尺)。一个近30年的“老楼”不仅没有被市场淘汰，反而跻身新加坡顶级写字楼行列。在瞬息万变、新楼扎堆的新加坡，“百得利路6号”凭什么?
老楼翻新绿植吸纳污染物
当记者刚走进“百得利路6号”时，实在不敢相信这是一座有29历史的“老楼”，所有设施都是崭新的。更让记者印象深刻的，是底楼大厅右侧墙壁——绿色葱葱，全是植物。这些植物吸纳了环境中的污染物，增加了氧气的供应，使得整个大厅焕然一新。这座名曰“热带雨林狂想曲”的绿墙，面积超过220平方米，由超过100种来自亚洲各地的植物组成，是新加坡市区中心最大的室内垂直花园。热带雨林狂想曲的灵感来自于自然界，模仿了藤蔓植物沿着岩石和墙面生长时的天然形态。值得一提的是，这些植物需要的水和营养物质，由专门的灌溉系统提供，其中的水来自于大楼的雨水回收系统。
旧材新用改造后节能25%
在2000年到2002年期间，百得利路6号曾经历过一次改造。而最近这次投资巨大的改造，开始于2010年。“当时新加坡的办公楼租赁市场处于复苏通道，我们相信这是一个极好的机会。翻新后的‘百得利路6号’能够在市场上更具竞争力。”凯德商务产业信托的相关负责人告诉记者。这次翻新，凯德总共投资9200万新元(约合人民币4.6亿)，室内空调系统、内部整体景观、电梯大堂、休息室等都进行了全面改造。值得一提的是，不少建材都是沿用了“老楼”的材料，凯德将这些“老材料”进行翻新，用到了新的区域，不仅环保，还能省钱。投资虽然巨大，但收效明显，尤其是在能耗方面，比改造前每年节约25%。2010年，仍在改造中的百得利路6号就获得了新加坡建设局的绿色建筑铂金奖。
投资回报预计能达8.1%
目前，百得利路6号的改造还没有完全完成，大楼的翻新持续了3年，要到今年底才能完工。“百得利路6号是一个改造成功的案例。”凯德集团总裁兼CEO林明彦说，“在改造过程中，百得利路6号是一直在正常运营的。所以这对管理上提出了更高的要求。施工的时间不能在上班，只能放在晚上或周末。”林明彦说：“当然也会有租户提出意见，毕竟改造期间不可能做到百分之百的无干扰，但这就是到了考验服务水平、团队应变能力的时候。百得利路6号翻新所投入的资金，预计投资回报率是8.1%。”
追根溯源银行家思维来自淡马锡的血统和很多地产商不同，开发住宅并卖掉它们仅仅是凯德的“副业”。大多数时候，凯德花费巨资筑起一座高楼，会通过运营实现房地产升值，从而实现整体资产规模的快速上升。在亚洲，凯德无疑是最具有银行家思维的大地产商之一。而这样的发展理念，要追溯到13年前。2000年，新加坡一家叫“百腾置地”的地产商和一家叫“发展置地”的地产商合并组成凯德的前身——嘉德置地集团。今年初，“嘉德”更名为“凯德”。发展置地，原是星展银行的附属子公司，聚焦于房地产业。而星展银行，是新加坡最大的商业银行。凯德一半的血统，来自新加坡最大的商业银行。那么其所具有的银行家眼光，并非凭空而起。虽然现在凯德和星展银行已没有直接关系，但它们有同样的控股股东——淡马锡，位于新加坡的世界顶级投资控股集团。而淡马锡的理念是只关注长远的收益。这和凯德的发展理念一脉相承。
投资之道收购好项目出售不好的项目无论是全球3万多套服务式公寓，还是9座来福士广场，虽然它们是完全不同的房地产，但以金融思维来审视，无非是成本、风险、收益。作为地产商，凯德每年都会斥巨资在各个城市兴建新的购物中心或甲级写字楼等。同时，凯德也会展现它银行家那一面。每一年，凯德都会像银行家一样调整旗下的资产组合，收购别人手里好的房地产，出售手中不太好的房地产。在林明彦看来，市场随时都在变化，通过调整资产组合，可以优化资产结构：“一个地段现在是最好的，但过了5年、10年，就可能会逊色一点，所以我们需要调整。我们可以把钱投到更有潜力的项目中去。”相比于出售，凯德更喜欢收购，收购来的房地产通过凯德的翻新和运营，无论是租金还是市场估价，都能有明显的提升。
