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新加坡一写字楼发放水果 体现出人性化商务办公环境
      凯德策略,用银行家的思维投资、运营房地产。凯德仅仅使用了总部大楼资金大厦第30层的一半,这座52层的甲级写字楼剩下的楼层,正以出租的形式,为这个亚洲最大的房地产集团之一提供着源源不断的现金流。罗敏申路,横穿了新加坡南海岸的核心商圈。这条路上的168号,是一座已经有13年历史的甲级写字楼。不过从外表上来看,它丝毫没有岁月的痕迹,仿佛昨日刚刚落成。
写字楼底部的外墙上,镌刻着它主人的名字:CapitaLand,也就是凯德集团。旁边,是它的名字:Capital Tower,也就是资金大厦。5月7日,华西财富全球行记者,应邀造访了凯德的总部资金大厦。
27座建筑模型 最中意成都来福士
       记者看到,这个总资产约人民币1800亿元的大地产商的全球总部,仅仅占据了资金大厦第30层的一半面积。这座52层的甲级写字楼剩下的楼层,正以出租的形式,为这个亚洲最大的房地产集团之一提供着源源不断的现金流。和许多大地产商一样,凯德的总部并没有特别富丽堂皇,主要聚集着集团的行政部门。用他们自己的话说,产品才是真正应该被关注的焦点。也正因如此,在进入凯德总部大门左侧的一个展览厅内,陈列着27座凯德引以为豪的建筑模型,凯德集团总裁兼CEO林明彦对它们如数家珍。这27座建筑模型,几乎涵盖了凯德所有的物业形态,包括住宅、甲级写字楼、购物中心、服务公寓,以及以上业态的城市综合体——来福士项目。其中,当然包括目前正伫立在成都人民南路3段的成都来福士广场。“这是我最喜欢的凯德作品之一。”凯德集团总裁兼CEO林明彦这样说道。
细致贴心服务为建筑赋予人性关怀
       5月15日下午,再次来到资金大厦的记者看到了难忘的一幕。36楼,电梯转换大厅,大楼的物管工作人员,正在这里向在大厦里上班的人们,分发一袋袋的小食品,记者看到,里面混合了干果和鲜果。“这些都是免费提供给租户的。”凯德的高级副总裁陈勉孜告诉记者,大厦物管会不定期向租户们提供各种贴心服务,发放水果是最常见的方式,以前还发过冰淇淋。资金大厦的9楼还专设一个健身中心,向租户开放。“可能有人觉得,这样一块地方,为什么不考虑租出去赚钱?但我们觉得,只有提供更好的服务,长远来看,才是提高收益的最佳途径。”资金大厦的一名管理人员说。在凯德的悉心运营之下,资金大厦被赋予了更多人性的温暖,给予了租户更多生活上的关心,这就是13年来资金大厦依然是新加坡最好写字楼之一的秘诀所在。
经典案例:闻香识建筑ION Orchard的留人术
       你听说过闻香识女人,但你听说过“闻香识建筑”吗?乌节路之于新加坡,就如同春熙路之于成都。在这条全长1.2公里的街上,聚集着超过20家大型购物商场,是新加坡名副其实的第一购物街。凯德旗下的“ION Orchard”就位列其中,地下地上总共8层。每当记者提起要到乌节路购物,新加坡人总会说“去ION啦,坐地铁很方便”。ION Orchard是如何在20多家购物商场中脱颖而出的?5月7日中午,华西都市报记者走进了这里。
独特味道闻香就识“ION”
       出了地铁站乘扶梯就直接进入了ION,扑面而来的就是一阵淡淡的清香。“这就是建筑的味道,或许也是回忆的味道吧。”一旁的凯德集团相关负责人笑着说。在这里和爱人吃过的每一顿晚餐,或是给妈妈买过的每一条围巾,关于它们的美好回忆,都会在你每次踏入ION Orchard时情不自禁地想起来,因为你闻到了这个建筑的味道,就像听到了一首古老的情歌。不过,这神奇的香味到底如何配制的?“这个香气有天然草本,有水果,还有许多花香,一起混合调制而成的,辨识度很高,能给你留下深刻的印象。”凯德集团相关负责人解释道。数日之后,当记者再次踏入这里时,一闻到这股香味,就意识到,“这就是ION Orchard”。
留住过客让他们先去吃饭
       即使不是周末,乌节路地铁站也是人头攒动,游客和市民只要乘地铁到乌节路购物,就会从这里出站。对一个修建在地铁站上并和地铁站相通的商场来说,地铁人流是一个巨大的财富。但是,地铁人流和普通人流有很大的区别,他们往往是匆匆路过,很少驻足流连。ION Orchard是如何让这些匆匆过客放慢脚步的?刚出地铁站,记者就看到了一个扶梯直通地下第4层,而地下第4层全是餐饮。记者走访后粗略计算,平均消费在10新币到15新币之间,几乎每一个新加坡人都能够承受。“就算顾客最初不打算乘扶梯到楼上的ION Orchard商场,也大多会在这里解决午饭或晚饭。而当他们在这里吃了饭之后,大多数人至少会到楼上商场去溜达一圈。”凯德集团相关负责人向记者解释了这个直通扶梯的设计初衷。
经典案例:29年老楼换新颜热带雨林“长”进大厅
       “百得利路6号”,这座位于新加坡核心商圈的甲级写字楼建成于1984年,1989年被凯德收购,至今已有29年的历史,目前由凯德旗下的“凯德商务产业信托”持有并运营。
       令人吃惊的是,这座42层高的“老楼”仍然为它的“房东”凯德创造着不菲的租金收益,每月每平方米人民币450元到540元(每月10到12新元/平方尺)。一个近30年的“老楼”不仅没有被市场淘汰,反而跻身新加坡顶级写字楼行列。在瞬息万变、新楼扎堆的新加坡,“百得利路6号”凭什么?
老楼翻新绿植吸纳污染物
       当记者刚走进“百得利路6号”时,实在不敢相信这是一座有29历史的“老楼”,所有设施都是崭新的。更让记者印象深刻的,是底楼大厅右侧墙壁——绿色葱葱,全是植物。这些植物吸纳了环境中的污染物,增加了氧气的供应,使得整个大厅焕然一新。这座名曰“热带雨林狂想曲”的绿墙,面积超过220平方米,由超过100种来自亚洲各地的植物组成,是新加坡市区中心最大的室内垂直花园。热带雨林狂想曲的灵感来自于自然界,模仿了藤蔓植物沿着岩石和墙面生长时的天然形态。值得一提的是,这些植物需要的水和营养物质,由专门的灌溉系统提供,其中的水来自于大楼的雨水回收系统。
旧材新用改造后节能25%
       在2000年到2002年期间,百得利路6号曾经历过一次改造。而最近这次投资巨大的改造,开始于2010年。“当时新加坡的办公楼租赁市场处于复苏通道,我们相信这是一个极好的机会。翻新后的‘百得利路6号’能够在市场上更具竞争力。”凯德商务产业信托的相关负责人告诉记者。这次翻新,凯德总共投资9200万新元(约合人民币4.6亿),室内空调系统、内部整体景观、电梯大堂、休息室等都进行了全面改造。值得一提的是,不少建材都是沿用了“老楼”的材料,凯德将这些“老材料”进行翻新,用到了新的区域,不仅环保,还能省钱。投资虽然巨大,但收效明显,尤其是在能耗方面,比改造前每年节约25%。2010年,仍在改造中的百得利路6号就获得了新加坡建设局的绿色建筑铂金奖。
投资回报预计能达8.1%
       目前,百得利路6号的改造还没有完全完成,大楼的翻新持续了3年,要到今年底才能完工。“百得利路6号是一个改造成功的案例。”凯德集团总裁兼CEO林明彦说,“在改造过程中,百得利路6号是一直在正常运营的。所以这对管理上提出了更高的要求。施工的时间不能在上班,只能放在晚上或周末。”林明彦说:“当然也会有租户提出意见,毕竟改造期间不可能做到百分之百的无干扰,但这就是到了考验服务水平、团队应变能力的时候。百得利路6号翻新所投入的资金,预计投资回报率是8.1%。”
       追根溯源银行家思维来自淡马锡的血统和很多地产商不同,开发住宅并卖掉它们仅仅是凯德的“副业”。大多数时候,凯德花费巨资筑起一座高楼,会通过运营实现房地产升值,从而实现整体资产规模的快速上升。在亚洲,凯德无疑是最具有银行家思维的大地产商之一。而这样的发展理念,要追溯到13年前。2000年,新加坡一家叫“百腾置地”的地产商和一家叫“发展置地”的地产商合并组成凯德的前身——嘉德置地集团。今年初,“嘉德”更名为“凯德”。发展置地,原是星展银行的附属子公司,聚焦于房地产业。而星展银行,是新加坡最大的商业银行。凯德一半的血统,来自新加坡最大的商业银行。那么其所具有的银行家眼光,并非凭空而起。虽然现在凯德和星展银行已没有直接关系,但它们有同样的控股股东——淡马锡,位于新加坡的世界顶级投资控股集团。而淡马锡的理念是只关注长远的收益。这和凯德的发展理念一脉相承。
       投资之道收购好项目出售不好的项目无论是全球3万多套服务式公寓,还是9座来福士广场,虽然它们是完全不同的房地产,但以金融思维来审视,无非是成本、风险、收益。作为地产商,凯德每年都会斥巨资在各个城市兴建新的购物中心或甲级写字楼等。同时,凯德也会展现它银行家那一面。每一年,凯德都会像银行家一样调整旗下的资产组合,收购别人手里好的房地产,出售手中不太好的房地产。在林明彦看来,市场随时都在变化,通过调整资产组合,可以优化资产结构:“一个地段现在是最好的,但过了5年、10年,就可能会逊色一点,所以我们需要调整。我们可以把钱投到更有潜力的项目中去。”相比于出售,凯德更喜欢收购,收购来的房地产通过凯德的翻新和运营,无论是租金还是市场估价,都能有明显的提升。
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